杭州大动作！新一轮地方楼市松绑潮要来了？
3月14日，杭州出台重磅楼市利好新政，市内二手房全面取消限购，这意味着全国购房者都可以在杭州购买二手房，且不限套数。与此同时，个人出售住房的增值税征免年限统一调整为2年。业内人士指出，本次楼市调控全面放开了二手房限购、降低了税费成本，是对二手房市场的精准调控。此次新政吻合了近年杭州楼市改善性需求增多的趋势，有利于推动改善性需求适时入市；同时，也是对住建部部长倪虹在今年两会上提及的“充分赋予城市调控自主权”的积极落实。值得注意的是，也有专家指出，对于杭州此次地产优化政策的救市效果不宜有过高预期，不过其示范意义仍然不容小觑，杭州率先财税激励与取消限购将开启新一轮地方松绑潮，未来更多城市有望跟进调整增值税、个税征免条件减轻住房交易负担，契税优惠税率也存在调整空间。杭州全面取消二手房限购杭州市3月14日发布的《关于进一步优化房地产市场调控措施的通知》（下称“《通知》”）显示，从加大住房保障力度、优化二手住房限购政策、优化增值税征免年限、加快城市有机更新、落实房地产融资协调机制等方面进一步完善房地产市场调控。其中，针对二手房限购政策的优化措施最受关注。《通知》明确优化二手住房限购政策，在本市范围内购买二手住房，不再审核购房人资格。同时明确优化增值税征免年限，本市范围内个人出售住房的增值税征免年限统一调整为2年。此外，《通知》还要求加大规划建设保障性住房力度，加快房源筹建，2024年开工建设配售型保障性住房不少于6000套，着力解决工薪收入群体住房困难。《通知》要求继续加大推进城市有机更新力度，优化房屋征迁补偿安置方式，满足多样化安置需求。《通知》强调加快建立健全房地产融资协调机制，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，全力支持房地产在建项目融资和建设交付，保障购房人合法权益。中指研究院华东大区常务副总高院生表示，本次楼市调控全面放开了二手房限购、降低了税费成本，是对二手房市场的精准调控。此次调控政策之所以仅针对二手房市场，一方面是杭州新房的库存健康，隐性库存出清周期也仅10个月（截至2023年底）；而当前二手住宅挂牌量已近14万套，库存压力巨大，2024年杭州二手房市场仍将面临约7万套的交付房源入市，挂牌房源储备规模巨大，将进一步加大二手房库存压力。“另一方面，二手房近期成交冷清，自去年11月由于'10.16'新政成交量的冲高后，持续回落，今年2月由于春节长假，二手房成交仅2000套左右。今年3月二手房市场有明显的复苏，但新增挂牌量也在同步激增。”高院生表示。“此次新政对于二手房尤其对于杭州市主城四区（上城区、拱墅区、西湖区、滨江区）的二手房将有一个明显的拉动作用，使得二手房市场活跃度进一步提升。”高院生分析，在此时点，新政为二手房市场大幅松绑，将进一步激活二手房市场，同时有助于通畅二手房置换链条，促使新房、二手房市场正常流转。杭州二手房成交量、价三连降杭州今日出台的两项新政均精准指向二手房领域，或与杭州二手房市场承压、量价持续走低有关。克而瑞研究中心提供的数据显示，从成交规模来看，2023年下半年以来，杭州二手房成交便持续在低位运行，11月由于新政成交短暂冲高，但随即梯度回落，12月以来成交三连降。2024年2月，杭州二手住宅成交仅22.8万平方米，同、环比均下降六成以上，前2月累计成交82.6万平方米，累计同比转负，下降11%。根据杭州我爱我家市场研究院统计数据，今年2月，杭州全市（含十区）共成交二手房2549套，环比下降61.9%，同比下降65.7%。其中，杭八区二手房成交量为2190套，环比1月份下降63.2%，同比去年2月份的6547套下降66.5%。价格上，2月杭八区二手住宅价格再度下滑至31771元/平方米，环比1月的32034元/平方米下跌0.82%。价格方面，克而瑞研究中心研报指出，即使是去年3月的“小阳春”时期，杭州二手房成交均价也未见明显上涨势头，表明成交规模走高主要是以价换量所致，此后成交均价基本保持在3.2万元/平方米上下的低位徘徊。2024年2月，杭州二手住宅成交均价跌至31535元/平方米，再创近年以来新低。与此同时，市场抛售情绪偏浓重，杭州二手房新增挂牌量回到单周4000套高位。克而瑞研究中心副总经理杨科伟对证券时报记者表示，2023年第四季度，杭州二手房挂牌量持续高增，第43周更是达到6059套的历史高位。2024年第1周—第7周，受到春节假期因素影响，杭州二手房新增挂牌惯性回落至低位。今年春节后，挂牌量急速回升，第8周—第10周均保持在单周4000套左右。从周度数据来看，春节后杭州二手房成交修复势头较为迟缓，“小阳春”开局不利。“节后的第8周、第9周，二手房成交虽然探底回升，但仍处在相对低位，较2023年周均值分别下跌35%和21%，第10周，杭州二手房成交规模重回10万平方米，略超2023年周均值，同比仍跌38%，市场难言转暖。”杨科伟指出。多次调整限购政策杭州向来是国内房地产热点城市，其住房限购门槛仅次于四大一线城市，2022年以来，杭州已经多次调整限购政策。2022年5月，杭州放宽二手房限购，户籍人口不再设社保缴纳条件、非户籍社保个税要求降至12个月。9月，富阳及萧山部分街镇非户籍人员有社保缴纳记录即可购房。2023年10月，杭州将限购范围缩小至上城、拱墅、西湖、滨江等4个核心城区，非户籍有社保缴纳记录即可购买1套，并放开法拍房限购。2024年3月，杭州全面放开二手房限购。2023年10月16日，杭州曾对萧山区、余杭区、临平区、钱塘区、富阳区这5区放开二手房购买限制，执行限购政策的仅剩主城四区（上城区、拱墅区、西湖区和滨江区）。当时，杭州还放松了对单身人士的购房限制，法拍房也不再纳入限购。高院生向证券时报记者表示，“10.16”楼市新政后置业需求进一步释放，成交量在11月达小高峰，12月叠加红盘潮成交翘尾，具体看新政主要对于余杭和萧山区域的热门板块影响较大，奥体博览城、江湾新城、萧山开发区等板块在新政发布后热度明显提升，远郊板块的热度反而下降，市场分化依旧。相比于“10.16”楼市新政，此次杭州楼市新政在上轮放松的基础上，全面取消了全市二手房购房限制。主城四区二手房不但放开限购，免征增值税的条件也由“满两年唯一”调整为“满两年”即免征，即出售已购买满两年以上的住房不交增值税。杭州市购房增值税征免条件也在持续放宽。2022年5月17日，杭州个人转让家庭唯一住房，增值税征免年限由5年调整到2年。今日出台的新政进一步放宽免征条件，即取消“唯一住房”的要求，只要满足“满2年”即可。杨科伟表示，这意味着更多房源可以享受优惠税费政策，实打实地减轻了居民住房交易负担，降低了购买二手房的资金门槛，有助于促成二手房交易。杭 州率先落实城市调控的自主权值得一提的是，杭州此轮楼市新政具有较强的示范效应。在今年两会民生主题记者会上，住建部部长倪虹明确表示“已经充分赋予城市调控的自主权，城市政府就要扛起责任，因城施策，优化房地产的政策，稳定房地产的市场”。杭州新政即是城市掌握充分调控自主权的直观体现。杨科伟认为，未来更多城市有望跟进实施税收优惠政策，通过调整增值税、个税征免条件减轻住房交易负担。更进一步，全国层面契税优惠税率也存在调整空间，比如不再区分首套或二套、住房面积大小，统一减按1%税率征收等。不过杨科伟也提示，应理性看待新政的实际救市效果。“正因为二手房市场持续承压，杭州两项新政均精准指向救市二手房，纾解二手房市场库存和流通压力后，才能释放出卖一买一的置换改善需求，进而稳住新房市场，最终打通救二手到托新房再到稳土地的循环通路。”他指出。杨科伟进一步分析，联系过往案例，2022年5月、2023年10月杭州两次较大力度调控松绑，也仅仅支撑了1—2个月短暂繁荣行情，很快市场又重归平淡。此次新政的边际松绑力度并没有超过前两次，因而对政策救市实效持谨慎乐观态度为宜。责编：彭勃校对：冉燕青
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